受全国一线城市房地产市场“拐点论”、房价下跌论愈演愈烈的影响，衡阳一些业内人士和非业内人士开始激烈争论——2008年，衡阳的房价到底会涨还是会跌？
这是每个衡阳市民都关心的问题，因为房价的涨跌，与每个家庭都息息相关。
记者为此采访了衡阳经济评论家、衡阳日报财富专刊专栏作者骆雨，衡阳日报楼市周刊资深记者段吉良，比较一致的看法为：2008年，衡阳房价下跌的可能性不大，但上涨的幅度也会回落。
房价下跌可能性不大
骆雨：仅仅根据中国一线城市房价出现了拐点，就预言衡阳的房价也会大幅向下，这是不理性，也是不科学的。
段吉良：从成本要素来分析，衡阳房价几乎没有下跌的可能性。
虽然最近中国一线城市的房价在宏观调控政策作用下被挤出了泡沫，但骆雨认为，不能机械地去类比，因为衡阳与这些一线城市不同，作为三线城市，与同类城市相比，衡阳房价一直偏低，以去年为例，全国平均房价约为3200元/平方米，但衡阳城区的平均房价为2200元左右，低于全国平均房价。
对于这一点，段吉良与骆雨的观点是一致的，在他看来，衡阳房价近年的走势还是比较稳定的，脱离衡阳实际的成份并不多。
根据市统计局的数据，从2001年到2006年，衡阳普通商品住宅的平均售价大约是从每平方米950元涨到了每平方米1400元，5年涨幅为47.4%，平均涨幅为9.5%。这与同期内，衡阳GDP的增长幅度、城市居民人均可支配收入是比较相配的。
另外，分析房价的涨与跌，其成本要素是个很关键的问题，如果从成本要素来分析，衡阳房价几乎没有下跌的可能性。
粗略地看，房价的成本要素包括土地成本、建安成本、报建及财务成本和品质成本等方面。虽然地价上涨抬高房价的论点曾在很长时间被争得不可开交，而且至今也没有一个明确的定论，但土地作为房价的重要成本之一显然对房价有着很大的影响作用，从城市可供开发土地越来越稀少的这一现实情况来看，只要土地价格的只涨不跌肯定成为可能，房价要在这一成本上下行也就不太可能。
建安成本方面主要看建筑材料和人工工资，这些年这两方面都上涨了不少，要跌的可能性似乎也不大。而报建及财务成本基本上取决于当地政府和银行的政策导向。
唯一弹性空间较大的就是品质成本，这一点，段吉良很认同过去的一句老话：叫做“一分钱一分货”，因为要开发建设高品质的房子，不投入肯定是不行的。综合这些主要的房价成本因素来看，似乎都共同指向上涨，而不是下跌。
价格上涨幅度将回落
骆雨：需求、品质、购买力以及环境四大因素支持房价上涨。
段吉良：衡阳房价的上涨是一个定势，而涨幅的回落是另一个不可回转的趋势。
既然下跌的可能性不大，那是否就意味着接下来衡阳房价一如既往地上涨呢？
虽然2007年全年的房地产市场统计数据还没有出来，但这一年，衡阳房价的上涨给予了太多人的惊讶和忧患，因为这一年衡阳房价的上涨幅度超过了两位数。
从市场的感觉来看，这一年衡阳房价的上涨幅度，隐含了一定的非理性因素，但居民收入水平、房价收入比等方面来衡量，应该肯定的是它还没有脱离衡阳的实际情况。在这样一个基础上，衡阳房价继续上涨的可能性是比较大的，左右这一论断的除了成本之外，市场供求关系方面，种种迹象表明衡阳的住房消费潜力仍然比较强劲。
骆雨显然是这一观点的支持者，他认为，预测衡阳的房价是否能够上涨，应该考虑需求、品质、购买力以及环境四大因素，综合分析，这四大因素是支持房价上涨的。
首先，从需求看。由于房地产是稀缺资源，需求大价格就会高。在深圳，70%的房子压在投资投机者手中，那不是市场真正的需求。而在衡阳，一方面是城市化，2010年城市规模要达到100平方公里100万人口，实际上可能还要快于这个速度，这部分新增人口对住房的需求比较大。再看看我们周围，好一点的地块都被圈得差不多了，就是说好土地越来越稀少，供需矛盾会长期存在，统计的数字也证明了这一点，到去年10月止，衡阳总建筑面积为2.32亿平方米，但销售面积达到了4.98亿平方米，呈现供不应求的状态。
二看品质。过去衡阳许多房子都是小楼盘低档次，基本上没有后续服务，现在都是大楼盘高档次，投入比过去大大增加，建筑成本大大提高，价格自然水涨船高。
三看购买力。需求再大，房子再好，没有钱也买不了。3000元左右一平米的房子，一套房大概是30到40万，理论上看许多人承受不了，实际上好房子还是不愁卖，说明我们衡阳还是有这个购买能力。再加上这两年衡阳经济有了比较快速的发展，人均收入有了大幅的增长，储蓄存款2007年又增长了亿元，所以，百姓的购买力已经大大增强。
四看环境。这个环境一是指交通环境，几条高速公路、高速铁路一修或者一改造，衡阳的交通更方便了，市区的规划与过去相比已大为改观，绿化美化做得更好了，衡阳也更适宜人居了，这也就吸引了更多的有钱人来衡阳安家。
段吉良甚至认为，从2007年这一年衡阳房价超常的涨幅以及当前国家宏观调控政策的巨大影响，在步入2008年的很长一段时间内，衡阳房价会原地踏步！因为毕竟衡阳当前的房价已经处于一个较高的位置了。
“可以这么说，2007年衡阳房价的高涨幅，提前预支了衡阳2008年房价的上涨空间。”段吉良说。
衡阳楼市有效需求有多大
段吉良：衡阳楼市的有效需求是弹性的。
衡阳现在到处都在建楼盘，不少市民由此心生疑惑，衡阳楼市的有效需求到底还有多大？造这么多房子，有人买吗？
要回答这个问题，段吉良认为必须要弄清楚市场的有效需求到底是弹性的还是刚性的？
什么是市场有效需求的弹性和刚性呢？段吉良认为，弹性的市场有效需求应该是它随着时势的变化而变化，就像江河的水，源源不断，生生不息；而刚性的市场有效需求应该是固定的、有限的，就像盆子里缸里的水，舀出一点就少一点。
具体到衡阳的楼市来说，他认为衡阳市场的有效需求应该是弹性的。
之所以有这样的认识，那是因为衡阳人对于好的产品、高品质的房子的需求是无止境的。比方说，租房住的时候，我们想要一套自己的房子，哪怕面积小也行；有了小房子，我们又想住大房子；有了大房子，我们又想住好房子；有了好房子，我们又想住更好的房子；有了更好的房子，我们又想住更好更好的房子……房子有最好吗？没有。任何东西都没有。我们还要看到随着城市化进程的推进，农民进城需要买房，外乡人回来需要买房，一代又一代的年青人成家立业需要买房，如此种种不一而足。所以说这种有效需求是弹性的。
有效需求的另一个方面即购买力方面也是弹性的，社会在发展，经济在发展，人们的收入在一天天提高，今天没钱租房，明天可能有钱买小房子了，后天可能有钱买大房子了，再后天可能有钱买好房子了。
均价3000元是道坎
段吉良：衡阳楼市房均价要突破3000元/平方米，将遭遇一道坎，应该会徘徊较长一段时间。
业界曾经传言衡阳房价很快就将突破3000元的均价大关。
对此，段吉良认为，衡阳楼市房均价要突破3000元/平方米，将遭遇一道坎，应该会徘徊较长一段时间。
段吉良表示，衡阳房价从低于1000元/平米到超过1000元/平米，经历了相当长的时间，从1000元/平米到1500元/平米，用了两三年时间，但从1500元/平米到2500元/平米，只用了一年多时间，尤其从2006年到2007年之间，衡阳楼市价格的快速上涨，更是夹杂着非理性因素，这种快速上涨，实际等于透支了今年甚至后几年房价的上涨空间。
就目前来看，衡阳整个楼盘均价尚在2200元/平米左右，主流楼盘均价在2700元/平方米左右，个别高档楼盘虽然已经突破了3000元/平米，但低于2000元/平米的楼盘还比比皆是，所以，如果楼盘均价要达到3000元/平米的水平，意味着衡阳最便宜的楼盘也要在2000元/平米左右，而高档楼盘则需要保持在4000元/平米的水平，但从目前衡阳的经济发展水平以及居民收入来看，要达到这样的房价水平，需要相当长的一段时间。
另外，从房屋总价格与衡阳普通家庭年收入的比值测算也可以看出，衡阳房价短时间内达到3000元/平米也是不现实的。
以月收入3000元、年收入3.6万元的三口之家买房为例，
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