由国土资源部和国家工商总局制定的新版《土地出让合同》于7月1日起正式启用，新版合同不仅将明确约定出让地块的开工、竣工时间，同时规定，用于商品住宅开发的土地，原则上开发时间最长不得超过三年。业内人士认为，新版《出让合同》在住宅用地建设开、竣工时间及延期开工支付违约金等方面的强调把土地出让后的土地监管落到了实处。对不少开发商而言，这一系列监管对其资金等多方面的实力无疑提出了新的考验。
限制开发周期
新版《土地出让合同》对建设项目开工时间和竣工时间有了明确约定，为缩短土地开发周期，住宅用地的开发建设时间原则上不得超过３年。国家新出台的法律政策对出让宗地开工时间和竣工时间有规定的，签订出让合同时，应当按照最新规定填写。规定开发商如不能按期开工，应提前30日向国土部门提出延建申请，经同意延建的，项目竣工时间可以相应顺延，但延建期限也不得超过一年。
业内人士认为，对开发土地设下开发最长期限的限制，将大大考验开发商的资金实力以及综合实力，提高房地产行业的进入门槛，而且大盘、超大盘出现的可能性或将降低。时间限制的出发点就是为了减少土地闲置，出于实际考虑，土地供给部门也可能会将大宗土地划分成几宗地块分批出让，减少单宗土地的面积。
这对开发商的资金链以及管理水平的要求都不低。一些开发商将会更加慎重地考虑是否拿地，或者选择少拿一点。这样，也会直接导致上千亩的大盘甚至超级大盘的数量减少。另外，为了按时完成项目开发，一些中小开发企业或将选择合作等方式共同开发，并有可能将引发房地产行业的新一轮整合大潮。
逾期开发违约金
合同还规定，开发企业如未能按照合同约定日或同意延建日期开工建设的，以及未按期竣工的，均须按日计算并向国土部门交付违约金，出让人有权要求受让人继续履约。
这就是说，就国有建设用地使用权出让而言，受让宗地的建设项目迟延开工和迟延竣工，均属于违约，受让人应按出让价款的一定比例支付违约金并继续履行开工和竣工。
业内人士分析为，明确规定延建期限，违约金明确写进合同将减少开发商的“囤地”行为。根据国家的相关政策，违约金的比例一般为出让价款总额0.5%或1%，这个数额还是比较大的。这样一来，囤地成本将会大大提高，这种情况下，开发商将会重新权衡审视其囤地的利益得失，囤地的现象将会减少。
开发套数写入土地出让合同
以往开发商拿地时，只会约定90平方米以下套型所占面积比例，而在新版土地出让合同中，不仅约定套型建筑面积90平方米以下住房面积占总面积的比例，同时新增条款，写明根据规划建设管理部门确定的规划建设条件，住宅建设总套数不少于多少套，其中90平方米以下住房套数不少于多少套，以及住宅建设套型要求。
一位从事地产开发多年的企业老总表示，把开发总套数、90平方米以下中小面积户型套数写入土地合同，是为了从源头控制商品房的有效供应量。同时，在项目总建筑面积和套数确定的情况下，小区住宅的套型面积也可以得到控制，防止开发商一味多建大户型，保证城市普通老百姓能买到面积合适的房子。
容积率限高又限低
据了解，老的土地出让合同中，一般只约定容积率的上限，以防止开发商多盖房子“偷面积”，以及绿地率的下限，防止开发商“偷工减料”少做景观。但在新版合同中，建筑容积率、建筑密度、绿地率一律是既限高又限低，全部注明上下限。
分析人士认为，容积率、建筑密度、绿地率的双限主要是出于集约节约用地的需要。以前有些开发商为了多建低密度、高单价的“类别墅”、高档公寓，自愿降低容积率，比如拿到容积率≤1的地块，却只建到0.9左右，留下更多的空间做绿化。虽然牺牲了容积率，但通过抬高单价的方式，反而获利更多。新版合同将可以有效堵住这种浪费土地的漏洞。
资金链多重考验
新版《土地出让合同》中规定，项目固定资产总投资、投资强度和开发投资总额未达到本合同约定标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定投资总额和投资强度指标的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并可要求受让人继续履约。
业内人士分析，新版《出让合同》中有很多的条款都涉及到违约责任以及违约金的收取，甚至对项目的投资强度、投资总额也做出了具体的规定，这些条款不仅加强了对开发商的约束，更加重了开发商的资金压力。无形间促进了行业优胜劣汰的步伐，很可能带来新一轮的行业洗牌，行业整合。同时对规范房地产市场、挤压房产泡沫产生积极的作用，实现房地产市场长远地健康发展。
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