这是一个关于房产投资理财的另类话题。
现在楼市已经没有去年那么景气了,有些人开始卖房子以免房价继续下跌导致财富缩水；当然也有一些人必须要卖房子,那是因为爱情的褪色。
这是一条让很多年轻人头大的潜规则:当下很多人大学毕业以后来到一个新的城市工作,户口放在人才市场的集体户口中。如果一
对年轻人想要拿到户口在当地结婚,可行的办法就是买房,将户口迁出,才能拿户口薄结婚。
于是很多年轻人选择一起奋斗一起供房。但是很多时候,美好的愿望,总是经不起时间的推敲,在相处的过程中发现,在争争吵吵中磨平了热恋的激情。感情没了,于是面临分手,这时面临的一个比分手更头疼的问题是分房。
没房子的的人苦恼,有房子的人同样苦恼。如果爱情不在了,曾经一起拥有的甜蜜小屋,又该如何去分配?和普通的房产理财不同的是,这个问题夹杂了复杂的感情和人性。我们在这个专题里,选择了两个典型的案例,希望能从理财的角度出发,帮助正在苦恼的年轻男女们释疑解难。
案例1房产增值部分怎么分配才合理?
在遇到爱情的时候许多年轻人通常都以为感情已经成熟了,具备了家庭生活的条件,希望从共同的生活中获得经济效用的正值,获取共同生活的快乐。但却由于种种原因,将要步入婚姻礼堂的一对恋人就从此分道扬镳,而由此产生的经济的纠纷和财产的分割由于参杂了复杂的情感因素往往成了糊涂账。
李媛(化名)是广州一家著名外资公司的年轻白领,最近刚和相处了3年的男朋友林伟分手,分手自然要涉及情感的问题,但是更让她觉得难受的是分手时房子的处理问题。
在认识男朋友的之前她刚好付了房子的首付20万元,房价总价60万元,贷款了40万元。认识林伟以后,因为两个人的感情很好,林伟便提出由自己来还房贷。到目前为止,林伟已经累计还了差不多10万元的贷款,还欠着银行30万元的贷款没有还。
但让人遗憾的是,两个人因为性格的原因,最终没有走在一起,现在两个人面临分手的同时也面临着房子的分割问题。经过几年,当年60万元的房子现在已经升值到了100万元,如何分割,是一个很头疼的问题。
目前林伟提出一个协议:因为林伟需要房子,愿意出资回购,这样,按照双方的出资额,即李媛出资20万元,林伟出资10万元的投资额度来分,林伟就要付给李媛本金20万元以及房产增值部分40万元中的三分之二(66%)。
针对案例中出现的相关问题,记者咨询了民生银行的理财经理周洁贞,请她从理财的角度给我们做解读。
问题A:林伟提出的分配方案是否合理?
理财专家:对于李媛的问题,单从情感方面考虑,一对情侣能拿出自己的积蓄去购房、供房,也都到了“准夫妻”的地步,双方都有了厮守终身的念头,这也是对两个人的感情有信心的作为。双方一起买房已不是一般意义上的交易行为,而更大程度上是一种相互间对情感的承诺。
当然,在恋爱时可以糊涂一点,在分手后就通常需要理智一些对待。从经济学的角度分析和看待李媛这一房产的分割,如果按照林伟提出的分配方案,虽然表面上看是合情合理的,但是实际上,对于李媛而言却并不公平。
首先,从出资额看,李媛是在三年前一次性投资了20万元首付,而林伟是在这三年里每月供款,总额共10万元。货币有时间价值,因此,不能简单地用一次性付款与每月供款相比较。应折算到同一时点进行比较。根据中国目前近三年(2005—2008年)的平均投资回报率假设为10%的话,折算回三年前买房的时候,李媛是投资了20万元。而林伟每月还贷款,假设贷款利率约7%来计算,则每月林伟大约还款额为2505元,用10%的投资回报率,折算回三年前如果一次性投资则仅为约7.8万元。双方的占比已不是20:10,而是20:7.8。因此,从货币时间价值考虑,按林伟的协议,对李媛而言显然是不合算的,房产增值部分李媛可以获取的比例是72%而不是66%。
其次,从产权方面考虑,如果房产证上没有林伟的名字。因为此房是李媛所购,产权系女方,投资的决定也是女方做的,和男方只是借贷关系,因此李媛只要给回林伟的供款10万元即可,当然,除开感情因素外,可以考虑加一些通涨因素和投资回报率。
问题B:还有一些类似的情况,但是问题更加复杂一些:男女双方一起分担首付和房贷,分手后房子该怎么分?银行的贷款怎么还呢?可不可以协商以后银行的贷款由一个人单独来承担,银行方面会同意吗?
理财专家:如果是男女双方一起分担首付和房贷的,则投资就是双方共同承担的,分手后房子可以按本文建议按比例分配。如果购房时是联名的,房屋财产的分割就更为复杂一些,就算是出资比例不相同,但在法律权属关系中也是对等的,如果要将银行的贷款由一个人单独来承担,可以将房子转让给一方,这样银行会按转让协议,重新办理按揭的。但这属于产权转让,费用要按交易价格交费。
因此,对于婚前购置财产,我建议,如果不能确保感情已万无一失,还是不要联名购房,如果实在要联名购房,那最好也先进行财产公证,出资多少,在公证时写清楚,在分手时,就不会因财产分割造成更大的难题。但现实中很少人会做这样的选择,因为在买房时,双方都会觉得感情稳定,通常也不会做这样坏的打算,二是认为公证会有损出资少的一方的感情,办理的手续也太麻烦。
观察
爱情的房子经济学
对于上文提到的案例,笔者问过很多男性,他们的回答都很潇洒:如果是我,分手了肯定把房子留给女孩子,自己再拼一套就是了。但是笔者相信,如果事情真放在他们自己身上,也许未必会这么潇洒。
毕竟,房子太贵了。不吃不喝,一套房子要耗掉我们十数年的收入,买一套房子对任何人来说都不很是很容易的事情。谁都不想让纯洁的爱情沾染上铜臭的气息,但是在现实面前,我们无法不低头。所以当两个人费尽千辛万苦铸造起爱的小巢,却发现爱情褪色的时候,房子怎么办是个大难题。
每一个房子都是一个故事,每一对恋人都想找一个温暖的小窝,那个地方就是可以用来装载甜蜜的家。有的家是两个人结婚前一块购置的,也有是其中一方独立承担下来的。在热恋的时候,连命都可以付出,谁又会在乎在物质上谁比谁付出得多一点,但是当一切归于平静之后,糊涂账却要必须分得清。
一般来说,一旦感情出了问题,双方应尽量调节,如果双方都可以通情达理,平静收场对双方的伤害就可以尽可能少一些；如果达不成协议的话,通过法律解决,或某一方因爱成恨,故意给对方出难题,高价出让房产,或者不同意转让,那联名的房产就会成为双方的难题,无论从情感角度还是从经济角度,对双方都是一种伤害。
当然,最便利最公平的办法,就是当两个年轻人第一次共同面临房产投资的时候,就对彼此的权利和义务进行协议和公证。也许这看起来非常的残酷也不近人情,但是也许却在未来更能减少彼此的伤害。也许我们该更勇敢一些:爱情是爱情,房子是房子；开始的时候就不要让它们混杂不清。也许有一天,房子没有那么贵了,我们可以真的那么潇洒。
案例2 要房子还是要钱呢?
孔琳今年30岁,毕业后在广州一家大型国有企业担任销售经理,工作履历5年,目前正处于事业上升期,收入稳定,目前还持有10万元左右的股票、基金和10万元的现金、银行存款,并打算几年后自己创业。孔琳四年前和黄文恋爱,但是相处过程中因为性格上始终难以磨合,现在决定分手,由于双方财务一直保持独立,并不存在流动资产的分割问题,难题在于以前恋爱时期双方共同拥有的房产如何处置。
2003年底,双方在广州购置了一处房产,当时市场价为50万元,首付30万元中,孔琳和黄文分别负担了15万元。另外20万元向银行申请了5年期住房按揭贷款,双方分别承担一半。房产证上孔琳和黄文分别拥有50%的产权。目前该处房产市场价格已经升至80万元,尚有4万元贷款未归还。
现在分手分房,孔琳面临两种解决方案。
第一,孔琳支付黄文一笔费用后,拥有该处房产的全部产权；第二,将该处房产挂牌出售,孔琳获取应得的现金收入。虽然孔琳拥有方案的决定权,但并无法决定到底何种方案更适合自己,于是请香港财务策划师甄鹏帮她进行了方案选择。
方案一:拥有全部产权
目前虽然广州房价出现了一些调整,但是目前投资新的房产重置成本依然相当高,起初孔琳青睐向黄文支付合理补偿后,拥有目前住房的全部产权。
分析师意见:根据计算分析,如果孔琳要获得全部房屋产权,需要支付黄文大概36万元的现金。即使孔琳现在拿出全部金融资产20万元,仍存在16万元的缺口。虽然孔琳可以向亲友借贷满足这一缺口,但财务压力加大。同时,孔琳目前持有的股票和基金,在目前的市场环境下抛售可惜,如果能够长期持有仍有不错的升值潜力。
方案二:抛售房产
如果抛售房产顺利,孔琳可以获得36万元的现金。目前,孔琳看中了郊区1套80平方米,单价6000元的二手公寓住宅,加上交易费用,总价约为50万元。
分析师意见:如果抛售现房产并购买此住宅,售房所得收入支付首期后尚余21万元,而且每月归还住房信贷支出除了公积金外,只需增加支出330元,持有的基金、股票等证券资产可以不必抛售,等待未来增值的机会。考虑到孔琳尚有创业积累的理财目标,结余下来的21万元现金,既可以用作未来的启动资金；也可以先购置汽车以扩大社交圈子。
结论:方案二明显较方案一更适合孔琳。
可处置房产价值:
市场价格 80万元
减去:未偿还贷款 4万元
减去:房屋交易成本 4万元
剩余 72万元
50%产权 36万元
住宅总价 50万元
减去 三成首付 15万元
银行按揭贷款 35万元
二十年按揭贷款月还款额(等额本息)2890元
减去:公司月缴纳公积金 2560元
尚余 330元
【律师说法】分割财产时对房产所有人更有利
对于未婚男女分手时房产分割的法律问题,记者采访了地产业著名律师广东金粤律师事务所律师张启军。
“在感情甜蜜的时候,看起来房产证上写谁的名字的都无所谓,但是真的当分手来临,产生纠葛的时候,房产证就成了最重要的分割依据”,张律师告诉记者,现行法律对于房产所有权的认定,以房产证登记的所有人为准。举个例子,比如说一套房子,房产证上登记的是男方的名字,后来女方也一起供房,如果双方未来分手并发生矛盾,男方不认账的话,对女方是不利的。当然,如果女方能够提供一起供房的合法证据,法院会根据实际情况进行分割。但是从大的方面上来看,对房产证上登记的名义所有者更有利。
如果男女双方对于房产增值部分的分配产生纠纷又该怎么办?张启军律师表示,“如果房产证上登记的名字只有一方,从法律的角度上来看,那么增值部分的权利应归属于这一方,另一方即使参与了供房或者支付部分首付,如果产生纠纷,权益也较难得到有效保障”。
张律师告诉记者,据他了解目前越来越多大的年轻人接受了这些观念,购房前双方签署协议或者婚前财产公证都不是新鲜事。“不要把感情和金钱混淆在一起,如果在热恋的时候,财产分得清楚一点,那么以后如果真的即使不能走在一起,也可以和平分手,不会因为金钱的问题导致雪上加霜。”
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