2008年7月，长沙出台《长沙市经济适用住房货币补贴实施方案》、《关于促进长沙市房地产业健康发展的若干意见》等一系列文件，规定长沙市申请经济适用房只能享受货币补贴。8月15日，长沙市开福区第一个经济适用房货币化补贴申请者报名，报名者若通过考核，则将领取5万-8万的货币补贴，同时被要求在开福区规划控制范围内，于9月22日前，选择购买45平米以上、120平米以下的普通商品房或二手房。该住房为有限产权，上市交易需退回政府补贴。简单计算，该政策相当于政府给中低收入人群负担约30%的房价并鼓励其参与普通商品房市场(尽管文件以“经济适用房”冠名)。
满足中低收入居民住房需求 稳定楼市
利用财政补贴支持中低收入居民购房需求在发达国家的住房政策中比较常见。这种补贴分为供应方和需求方补贴。前者是要求开发商为中低收入者提供低于市场价格的微利商品房，后者是给予中低收入家庭住房补贴或房租补贴。在供应补贴方面，英国等发达国家有在商品房小区配套建设保障品住房、提供公共住房给低收入人群等措施；在需求补贴方面，美国等国家有对自有住房减税的政策，也有对低收入人群提供“租房券”的措施。
但是，直接发放购房补贴，并要求居民在限定时间内从普通商品房市场上购买自有住房的措施并不多见。
自从国家号召建设和谐社会，大规模开展保障品住房建设以来，地方政府就一直面临着既要满足中低收入居民的住房需求，又要保持一定的商品房市场景气的两难抉择。
一方面，高速增长的房地产开发投资，规模巨大的地价收入是过去三年地方政府得以大幅进行基础设施建设的关键；而另一方面，繁荣的房市和土地市场反过来使得当地的中低收入人群无所适从。
因此，地方政府一直试图寻找既能保障中低收入居民住房需求，又避免出现土地流拍，商品房交易量下降的政策。
地方政府补贴的矛盾和困境
北京、广州、深圳、杭州等地都出台了规模巨大的保障品住房建设计划，保障品住房占未来住房供应的比例平均在30%以上。但这一供应方的补贴在事实操作中面临巨大的资金困境。以深圳保障品住房资金为例，地方政府的财政支持和保障性住房自身回收资金只占资金来源的50.41%，剩余资金需要依靠土地出让收入来获得，实际上依赖于商品房市场的景气。
但保障品住房推出本身却造成了市场的观望情绪加重，以北京为例，其出让土地的楼面地价已经回归到2007年初的水平，深圳甚至出现了大量的土地流拍。不考虑房地产投资向下对经济的间接影响，即使地价损失一项，也使得保障品住房的建设本身成为无源之水。
政策设计的难度
需求补贴可能面临“溢出效应”，即对家庭主体的补贴不用于住房消费。但政府通过在一定时间限制内购买商品房这一规定，完全克服了这一补贴的溢出效应。另外，政府并未采取国外常见的“租房券”模式，即通过补贴鼓励穷人租房，而是采取“购房券”模式，其担心房地产投资增速回落的心态明显。
但“购房券”排除了大量低收入人群；同时，“购房券”使用的前提是需要在短期找到合适的住房，这都限制了该政策对低收入人群的救助。更为重要的是，该政策如果在房价水平为10000元/m2。
左右的一二线城市推出，当地政府或难以补贴3000元以上的房价。最后，“购房券”的使用可能会遭遇开发商提价，引发新的关注点。
|
|
