[编者按]：
为深入贯彻省委省政府“解放思想大讨论”的活动精神，探讨我市房地产业现状、发展思路和发展模式，研究我市房地产业未来发展方向和推动我市房地产业持续健康稳定发展的新思路，更好地为城市经济发展做出更大贡献。由常德市房地产业协会主办，组织开展“常德市房地产业解放思想大讨论”征文活动，邀请社会各界人士，为我市房地产业的可持续发展献计献策。本文为此次“常德市房地产业解放思想大讨论征文选”。
从来没有哪一个行业能像房地产业这样如此牵动人心，如此备受“官产学”界的关注，如此影响中国宏观经济的格局。2004年至2007年尾，中央宏观调控措施出台后，一路飘红、高歌猛进的中国房地产业仿佛突然走到红灯闪烁的十字路口，很多地产开发商不禁对自己的前途感到担忧——房地产会否重演1993年的雪崩？明天的奶酪又在哪里？
常德，作为我国中西部地区的三线城市，房地产业方兴未艾，自1998年开启商品房市场化运作之路以来，十年辛苦不寻常，在经过小规模向大规模、低层次向高品质、小荷才露尖尖角到大珠小珠落玉盘的时代变迁之后，亦走向了房地产业的十字路口——在次贷危机、宏观调控等综合因素作用下，2008年，常德房地产在一夜之间进入寒冬，这个冬天非常冷。
据不完全统计，截至2008年10月底，常德市城区共销售4144套住宅，与2007年同比下降了3448套，缩水近半，观望氛围弥漫全城，常德房地产业从没有像今天这样，吸引着政府、企业及老百姓的极大关注。
常德房价是否会继续下跌？何时结束观望？常德房地产业是否会发生“雪崩”？常德房地产业明天的奶酪又在哪里呢？这一系列的“天问”，时时撞击着关心房地产的人们。
助推常德城市发展 居住改变常德
我认为，要回答清楚如上的问题，有必要把脉常德房地产业的发展历程，只有分析清楚常德房地产业从哪里来？向哪里去？如何成长？等战略问题，才能够从根本上解答如上的天问，也才能够解决目前常德房地产业发展所面临的问题。
众所周知，房地产业的发展和中国城市化进程这一宏观背景密切相关，常德亦不例外。2008年是常德城市撤区建市20周年，亦是常德市委、市政府提出“扩容提质”城市发展战略的开篇之年，在最新制定的常德城市对接长株潭“两型社会”规划纲要中，明确指出，常德城市的发展战略定位为“长常工业走廊”与“长张休闲旅游黄金走廊”的节点城市，“3+5”战略中湘西北区域中心城市，至2020年城市人口达120万，属于特大城市的发展定位。
很显然，这一定位是与常德城市的地理区位、经济基础、产业要素、发展目标等分不开的。在20年的城市建设中，常德城市发展可圈可点，先后获得了国家园林城市、卫生城市等多个光荣称号，经济发展速度较快，人民生活水平日益提高，城市化率不断提升。
在这样一个大的时代背景下，我们站在房地产业的角度去观察常德城市的发展状况，可以肯定地说，居住改变常德，房地产业在常德城市发展进程中，功不可没。原因如下：
其一，房地产业的健康发展，保障了常德国民经济的平稳较快增长。房地产业关联度高，带动力强，是国民经济的支柱产业，直接或间接地带动了建筑、建材、装修、设计、水电等数十个产业的发展，亦是常德城市经济增长与财政税收的主要产业力量。
其二，房地产业的健康发展，推动了常德城市化进程的发展步伐，从根本上营造了宜居常德、园林常德的城市风貌。城市，归根到底是给予人们更美好的生活方式，房地产作为人们安居乐业的主要载体，为常德人提供了一个优美的生活与工作环境：君不见，如果没有金钻广场的建设，常德人的休闲生活如何渡过呢？君不见，如果没有金色晓岛的品质居住，常德人又如何享受与体验城市金腰带——穿紫河的秀美？君不见，如果没有康桥·蓝湾的中国品、常德味，常德人又如何体现自己的居住自信呢？君不见，如果没有德园的经济适用房，又如何能够保障常德低收入家庭的居住需求呢？
凡此种种，均是房地产业在其中发挥了至关重要的作用，据不完全统计，2008年1-10月，市城区完成房地产投资16.4亿元，房地产——用市场化的手段转动着常德城市化的魅力“魔方”。
其三，房地产业的健康发展，带动了第三产业的蓬勃发展，并积极反哺农业、工业，形成常德城市的和谐发展。由房地产业所带动的第三产业及现代服务业，在常德解决了相当多的就业、服务、物流等城市发展基础要素，从根本上推动了常德城市的和谐生长。
但是，我们也应该清醒地看到，常德房地产业相比较城市化率较高的城市而言，发展水平还处在初级阶段，房地产企业规模小、抗风险能力弱、房地产项目品质不高、市场不规范等等，与加快推进常德新型城市化、扩容提质的城市发展战略要求不相匹配，房地产业在相当长的一个时期内，仍然需要积极的扶持与推动，才能够保障湘西北区域中心城市的战略定位顺利实现。
新型城市化 地产新机遇
不谋全局者不足以谋一域，不谋万世者不足以谋一时。
2008年常德楼市伴随全国楼市的宏观环境，进入观望状态，楼市“冷”声一片，成交量萎缩，开发企业普遍投资信心不足，市场供过于求。但是否就能因此而判定常德房地产业已经到了“拐”点，发展前景不可乐观估计呢？答案显然是否定的。
我认为，常德房地产业将迎来史无前例的发展机遇，但同时，也要经历“白灾效应”、产业提升、推动新型城市化三个历史阶段，最终形成具有湘西北区域中心城市地位的常德房地产业。
在当前的楼市震荡期，常德房地产业已经进入了“白灾效应”阶段，那么，什么是“白灾效应”呢？
在内蒙草原上，羊的数量和草场的面积必须有一个合适的比例，才能维持良好的生态平衡，羊儿们才能活得欢快。但是活得太自在了马上就带来一个新问题——繁殖过剩。原来也许10亩地只有1只羊，现在10亩地要养活10只羊，生态失衡。如果人不对羊群的数量加以控制，老天爷就要调节它。
突然之间会来一场暴风雪，一尺多厚的雪把草原盖得严严实实。牛羊吃不上草，那些幼小的、老弱病残的就死掉一大批。只有那些强悍的羊儿用嘴把积雪拱开，才能吃到冻土里面的草根，顽强地生存下来。牧民将这种现象叫做白灾。
春天到了，草原上冰雪消融，生机盎然。剩下的少数羊又尽情地交配，欢快地奔走。这时一头羊占了100亩草场，羊群又迅速地繁殖起来。过不了多久，草原再次严重超载，于是老天爷便又来一场白灾……这就叫自然达尔文主义。而这个自然达尔文主义现象很可能出现在常德房地产业。这是坏事，也是好事，生存竞争，优胜劣汰。
很显然，目前的常德房地产业正处于这样一个“洗牌”的历史时期，谁优谁劣，市场是检验真理的唯一标准。但是在“白灾效应”过后，我认为，常德房地产业将引来重要的历史发展机遇，即产业提升，加快推动常德新型城市化的发展。其原因有三：
其一，新型城市化的客观要求决定了常德房地产业“扩容提质”。与传统城市化的根本区别在于，新型城市化更注重结构型城市化，而不是简单的人口增长城市化，这就要求城市需要提供更多的服务、经济增长等多元化需求，房地产业从过去简单的盖房子卖房子，发展到与新型城市化共荣共生，地产开发商必须把握好几个问题：一是把握宏观趋势，了解政府意图；二是理解相关区域与城市；三是关注与城市发展同步增长的相关产业；四是把握与经济增长同步衍生出来的多元化需求。只要把握好这几个问题，开发商在充分评估自己的企业实力和资源整合能力的基础上，制订出相应的长计划、短安排的企业发展战略，必会在新一轮的经济发展中再塑辉煌！
其二，新型城市化是解决长期以来城乡“二元”结构的核心战略，房地产业在其中将扮演重要的产业角色，承担历史付于其的光荣使命。从旅游、休闲、度假、会议、会展、工业，到新型的园区经济、旧城改造、新城建设、现代农业产业园等，都给锐意进取的开发商提供了巨大的发展空间，真是“海阔凭鱼跃，天高任鸟飞”。房地产业在这样一个新的城市化平台上，将迎来更大发展机遇，但前提条件在于，常德房地产业本身从思想层面如何认识这一宏观经济的发展变化。
其三，房地产业将在常德扩容提质的新型城市化进程中，扮演核心支柱产业的角色。据湖南省统计局发布数据显示，2007年常德城市化率达到36.05%左右，并且每年以1%左右的速度高速增长，城市人口增速加快，房产需求量剧增，房地产业的市场前景广阔，并且在相当长的历史时期内，对于城市空间拓展、财政税收、产业链拉动、就业、民生保障等方面发挥至关重要的作用，因此，只有积极扶持房地产业的健康发展，才能够保障新型城市化的扩容提质。
纵观发达国家、发达地区的城市化与房地产业的发展历程，我们可以清晰地看到，城市化与房地产业的发展相辅相成，相得益彰。两型社会下，在湖南省推进“3+5”战略的重要历史时期，常德迎来了新型城市化的发展机遇，意味着房地产业也迎来了新的产业发展机遇，毕竟，城市化是不以人的意志为转移。
三个拐点看地产 两型品质成主流
尽管当前整体楼市趋“冷”，观望加剧，但在国家与地方政府的政策扶持下，我认为，常德房地产业将是山穷水尽疑无路，柳暗花明又一村。因为常德今天的城市化进程和房地产业发展，正好处在三个非常重要的拐点上：
一是常德的城市发展到了一个重要的转折点。大家都知道，常德今天的城市化率是36.05％，按照西方发达国家的发展经验，当一个城市的城市化率达到30％的时候，整个城市化将面临一个起飞，从30％到70％进入一个高速发展的阶段。常德经济经过前十多年超过两位数的增长，尽管问题仍然很多，但在经济上有了相当的积累，从政府角度而言，正所谓“手里有粮，心里不慌，脚踏实地，喜气洋洋”，正准备图谋更大、更高速的发展。
二是常德企业的发展到了一个新的增长阶段。同样经过十多年的积累，一大批优秀的企业成长起来了，特别是私营企业。他们都渡过了原始积累期，从饥渴不安的少年长成身强力壮的青年。他们已经不再依赖小投入、借贷起步、高风险、短平快的滚动发展模式，有条件考虑大投入、长线和持续经营的增长方式了。他们的抗风险能力已大大加强，对市场的把握，对企业的能力和发展都有了充分的自信。
三是民间购买力大大增强，社会消费进入一个新的层面。人们的消费重心已从“必需型”转向“品质型”甚至“奢侈型”。在解决金融危机问题时，中央提出“扩大内需”，就是看好中国广大的市场需求对经济增长的支持作用。
这三个拐点：一是政府——老头子手里有粮；二是企业——老板心里有数；三是市民——老百姓袋里有钱。有这三点作为支撑，中央的宏观调控就不至于引起大的波动，反而会使城市和房地产业的发展变得更加有序、适度和可持续，虽然发展速度慢下来了，但能量的有效聚集正是为了稳步的发展。
从常德房地产业本身的发展而言，在加快推进新型城市化的进程中，两型社区建设与品质地产将成为产业快速发展的主流，其原因如下：
其一，多年来，中国经济增长的一个突出特点就是粗放式，由此带来一系列严重问题，如“三高一低”——高消耗、高排放、高污染、低效益。“三高一低”的问题同样存在于房地产行业，甚至更为严重。正因为如此，资源节约型与环境友好型的产业发展要求就成为重中之重，在2003年召开的十六届三中全会上，中央提出了以人为本、五个统筹的科学发展观，表现在土地上，则意味着五级审批的混乱局面必将终结，土地将集中控制在中央和省级政府手中。土地的公开招标拍卖将成为必然，地产商们只能到阳光下展开博弈，今后发展商只能通过提高物业价值、营造更好的社区环境、借助区域价值获取利润。
因此，以节能省地型住宅为核心的两型社区建设，将成为常德房地产业发展的主流方向，我认为，在这样一个转型期，常德房地产业应该站在“留给后人一个什么样的常德？”这一角度，小心而谨慎地保障产业又好又快发展。
其二，常德房地产业的发展不能够以价格战降低城市价值，只能以品质地产为城市增加价值。在加快推进新型城市化的“扩容提质”战略中，如果常德开发商仅仅会盖房子，懂得户型、容积率或者园林景观是远远不够的，如果在营销层面陷入价格战，则在潜层次将是市场的畸型发展，深层次则是城市价值的日益低落，长此下去，则城市发展将成为空谈，城市经济势必受到影响，人民生活水平将得不到明显改善。
众所周知，品质名盘——星河湾在广州带动了华南板块的城市板块价值，在北京带动了朝青板块的CBD价值，在常德，康桥·蓝湾与金色晓岛亦通过品质地产的手段，拓宽了城市生活空间，带动了板块价值升值，因此，品质地产才是房地产业在新型城市化进程中，纵深发展的主流地产。价格战只能带给城市更多的垃圾建筑，无法营造美丽的宜居常德。
因此，我认为冬天虽然来了，但春天亦不遥远。对于政府而言，应当积极而审慎地扶持房地产业健康发展，让房地产这只市场无形的“手”与政府跳起新型城市化的“双人舞”，才能够让城市更有内涵与价值。
对于开发企业而言，白灾来临时，如何用品质打动人心才是人间正道，正所谓人间正道是沧桑。
白灾过后，必须也应当懂得用区域经济及城市经营的眼光，用动态发展的战略意识；懂得以复合的手段经营项目；能够深刻地认识到城市价值决定地产价值。
对于百姓而言，理性地看待常德城市发展的阶段与房地产市场的现状，该出手时就出手，为了这座美丽的城，请把家安下！
如此，则常德甚幸。
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